楼市对中国经济贡献仅8一线城市可能没那么缺房子-【资讯】

凤凰房产综合

作为支柱行业的房地产，在统计局的最新数据中显示，为中国1-9月GDP增长居然仅贡献了8%！而根据中金公司梁红团队的测算，三季地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。

近日爆出的一组非公开数据，大概、可能、也许能解释这个问题↓↓↓

一线城市库存紧张，可能只是个幌子？！

为什么上海面积相当于3个东京、4个伦敦，5个纽约，发展水平也远不如后者，而房价却能比肩甚至超过它们？因为上海大归大，却从来没有人知道，它究竟有多少房子，可以容纳多少人，一线房子究竟有多紧缺。

视频解说：

“京沪深永远涨”大行其道背后，土地、住宅供应紧缺被认为是最重要的支撑因素，至少是其他城市所不具备的条件。

然而，这究竟是有着真凭实据的，还是由于国家迟迟不公布住宅的总量数据而又缺乏不动产登记制度，市场的妄加推测而已？实际上，我们推算出来的“潜在人均住宅面积”显示，以一线城市为代表的热门城市的住宅供应可能并没有大家想象的那么短缺。

所谓供求决定价格，云豹一直希望搞清楚，大兴土木数十年，中国到底建造了多少房子，一直被视为稀缺资源的一线城市到底建了多少房子？可是，无论是彭博还是万得，度娘还是谷歌，都查不到相关的数据，因为根本就没有公布相关的数据。能查到的只有商品房待售库存之类的，看起来好像一目了然，哦一线城市库存好像很紧张的样子，上千万人等着抢10万套房子哩。诚然，这也是库存数据的一种，只是谁能保证你看到的是否只是冰山一角？

既然根本就没有数据，云豹只好作罢，直到被住建部部长陈政高近日的一次讲话重新点燃了好奇。10月17日，第三届联合国住房和城市可持续发展大会在厄瓜多尔首都基多开幕，陈政高作为中国政府特别代表在会议中发表讲话称，自1996年“人居二”会议至今的20年时间里，中国的城镇化率从30.5%提高到去年的56.1%，现在中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上，农村人均住房建筑面积达37平方米以上。

33平方米，确定说的不是一线城市和南京、杭州这些最为热门的二线城市？如果这是真的，那这些城市的人均住宅面积得多小？想到这里，云豹已经一发不可收拾了，这次一定要推算一下包括一线城市在内的中国大城市的商品房供应状况。没有存量数据，就构造一组“存量”数据：取一段时间，用增量的商品房供应，对应增量的人口。

云豹数据的具体做法

1. 汇总统计局公布商品房销售数据以来（2003/2005年，选取公布了较完整数据的十一大城市），商品房的总销售面积（包括2016年前三季度），再加上待售库存，得出这些年来新增的商品房供应面积（由于部分城市没有公布，暂未包括在建面积）。

2. 计算2003/2005年以来，各大城市的新增人口，用2015年末常住人口减去2003/2005年的户籍人口来表示。应该说这是相当保守的估计，即假设起始年该城市所有人均为户籍人口。

3. 对还没有房子的人口作出假设，分为三种情形：

a. 保守情形假设：起始年（2003/2005）之时，只有50%的户籍人士拥有住房，新增人口全部需要购房，则无房人口=新增人口+50%起始年户籍人口

b. 基本情形假设：起始年之时，100%户籍人士拥有住房，新增人口全部需要购房，则无房人口=新增人口

c. 开放情形假设：起始年之时，100%户籍人士拥有住房，新增人口中的50%需要购房，则无房人口=50%的新增人口（由于此假设针对的是有没有购房需求，但不管买不买都要分摊住宅面积，所以本文不展开讨论）

4. 最后，用新增的商品房供应面积除以各情形下的无房人口，得出与新增住房面积对应的人均住宅面积。

5. 此外，用增量的人均住宅面积来推测整体背后一个隐含的假设是，起始年之前的户籍人士人均住宅面积比新增人口的更大，或至少不至于拖后腿（早年人均可能比较小，随着拆迁补偿等会改善。仍然，假设并不严谨，仅作为一种推测数据的尝试）。

那么，计算结果如何呢？用图说话：

来张更直观的：

如图所示，在保守情形下，十一大城市的人均住宅面积均低于全国人均水平。但由于假设过于保守，即2003/2005年时还有50%的户籍人口没有房子，毕竟九十年代末住房才开始市场化、商品化，在此之前可是分配住房的，因此不是我们的基本假设。

在基本情形假设下，二线城市人均住宅均在全国人均水平之上，其中武汉、成都、静安和南京更是人均超过了50、甚至直逼60平方米，而南京和武汉还是今年地产牛市的“龙头”。

一线城市呢？全部低于30平方米，最少的深圳甚至只有7.3平方米，确实相对稀缺，贵的有理。那是不是据此就可以认为北上深永远涨？我们暂不讨论高房价是否会对外来人口造成“挤出效应”，例如去年上海的常住人口实际上已经开始下降，也不讨论产业结构的差异意味着部分城市的买房需求远没有人口数据显示的那么大，而是说一说实际上一线城市的人均住宅面积数据远没有上图所示的那么低。

细心的你们可能已经注意到，在四个一线城市中，上海拥有最高的新增人口人均住宅面积，接近30平方米，这是为什么呢？如果说上海面积大，那么北京更大。其实，主要原因（至少是之一）在于，上海的数据比北广深早了两年，同时北京数据全部来自北京房管局，可能由于未纳入保障房，因此房管局数据大致比统计局的少10%(而且北京数据是从2006年开始的）。

早两年使得上海的人均面积比2005年多出了4.6平方米。背后的原因很简单，每年商品房销售面积的规模都相当可观（见上图2003-2004上海商品房销售面积），而新增人口的变化非常小（两年增加了20万）。我们以上海的数据为例，看看人均住宅面积的边际变化。可以得出的一个结论是，由于人口增加稳定而且缓慢，销售数据公布的越早，人均住宅面积就会越高。

作为最早开启住房市场化的一线城市（尤其是作为特区的深圳），90年代中至今新增人口（仍然用2015年常住人口-当时户籍人口）其实与2005年至今的非常接近，但是1995-2005年间，新增住房面积的增量可能非常大，可能是2005年至今的30%、50%，甚至100%也未必，而这意味着当前实际的人均住宅面积是2005年以来数据所显示的1.3倍、1.5倍，甚至于2倍。1990年以来发展越快的城市，实际人均住宅面积就比上述数据显示的越高，因为大部分2005年之前的数据都“遗失”了。

（数据并不严谨，仅作为一种推测的尝试）

中央将楼市去库存定为今年经济发展的五大任务，以及配套而来的各种降息、降首付等措施，被认为是这一轮房地产牛市的重要推力。然而，去库存指的仅仅是狭义的卖掉房子、找到接盘侠，从而好让开发商继续拿地大兴土木，还是把房子和真正有需求的人对接起来，保持房地产市场的稳健发展？如果是前者，那么库存从来就没有去掉，只不过从开发商的名下划到个人的名下，该空置的仍然空置，而更重要的是它反而扼杀了真正的需求。去年散户“为国接盘”的惨剧还历历在目，新一轮地产牛市就来了，把股票和房子交到根本无心长期持有的人手中，却期待市场能够平稳运行，岂非缘木求鱼？

为什么上海面积相当于3个东京、4个伦敦，5个纽约，发展水平也远不如后者，而房价却能比肩甚至超过它们？因为上海大归大，却从来没有人知道，它究竟有多少房子，可以容纳多少人，一线房子究竟有多紧缺。

来源：云豹财熵 ID:HI-ALOC 作者：卧云@弘则

数据来源：万德、彭博

注：本文数据建立于各种假设和推测之上，并不严谨，仅作为在数据不透明情况下的一种尝试，期待政府早日公布相关数据，以免市场“盲人摸象”。

产业链拉动能力不可忽视

但以上分析都只针对地产行业本身，而房地产最为重要的特点就是整条产业链的拉动能力。

从GDP 需求端来看，2015年全国资本形成总额和最终消费支出近年占比分别为47%和51%，其中与地产经济相关的方面：

1）投资方面，2015 年全国固定资产投资完成总额 55 万亿元，同比增长 10%，其中房地产业投资额占比 23%。估算房地产狭义产业链占GDP比例约为 11%。此外，由于 GDP 资本形成总额较固定资产投资总额多记房屋销售增值部分，少记土地购置费，而后者将通过土地财政的形式最终体现为政府投资行为。

2）消费方面，2015 年全国社会消费品零售总额 30 万亿元，同比增长 10%，限额以上企业商品零售总额 13.4 万亿元，其中家电类、家具类和建筑装潢材料类占比分别为 6.2%、1.8%和 2.3%，合计占比 10.3%，扣除部分更新需求，由此粗略推算下游房地产衍生消费占 GDP 比例约为 4%-5%。

财政方面，2015 年全国公共财政收入 15.2 万亿元，税收收入中与房地产相关的税种：房产税、契税和土地增值税，分别占比财政收入 1.3%、2.6%和 2.5%，合计占比 6.3%。地方财政方面，2015 年国有土地使用权出让收入占地方本级政府性基金收入的 85%，占地方财政总收入（财政收入+政府性基金收入）的27%；假设地方本级财政收入中各税收占比和中央财政相同，则与房地产相关的土地出让金与税费合计占比地方总财政收入的比例达到 31.2%。

金融方面，2015 年金融业占国内 GDP 比重为 8.3%，对 GDP 拉动约 1.13 个百分点。截至 2016 年上半年金融机构各项贷款余额为 101.5 万亿元，而主要金融机构房地产贷款余额达到 23.9 万亿元，占比 23.6%，其中个人购房贷款和房地产开发贷款余额分别占比金融机构各项贷款余额达到 16.3%和 7%，因此我们估算金融行业中房地产相关贡献占 GDP 比重约 1%-2%。

房地产作为中国经济的支柱产业，我们估算 2015 年国内房地产及相关产业链对 GDP 的占比约为 16%-20%，大致可以拆解为：

1）房地产行业占比 6%；

2）建筑及建材行业占比 5%-6%（房建+土地财政支持下的基建）；

3）家电、家具、家装行业占比 4%-5%（扣除部分更新需求）；

4）金融行业占比 1%-2%（购房按揭和开发融资）。

由于 2016 年前三季度房地产销售持续超预期火爆，我们估计在这一轮房地产景气周期中，房地产行业及相关产业链占 GDP 比重或达到 20%。

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